Полезна информация за тези, които купуват недвижим имот

Искате собствен дом. Предстои ви проучване на пазара на недвижими имоти – цени, местонахождение на имота, вид строителство /старо, ново, монолитно, панелно/, инфраструктура – път, автобусни спирки, детски градини, училища, магазини. В тези първи стъпки може да ползвате и брокери на недвижими имоти, ако не успеете сами или чрез познати и приятели да намерите имота, който търсите. Известните и с опит строителни фирми има и собствени интернет сайтове с подробна информация за изпълняваните строежи – снимки, квадратури, схеми и скици на имотите, както и цени и начини на плащане. Помнете, че ако имотът е намерен чрез брокер на недвижими имоти, то вие му дължите комисионна за услугата – 2-3 % от продажната цена, която сте договорили с продавача. Преди да извършите огледа на имот, прочетете внимателно договора за посредничество / или друг документ/, който ви предлага брокера. В него са упоменати условията за начина на плащане на комисионната. Не ви съветваме да търсите имот чрез брокер, преди да сте одобрен за кредит. Преди да отидете в банката за кредит, трябва да сте наясно с цената на имота, както и колко може да отделяте месечно от семейния чист доход /всички приходи минус всички разходи/ за погасителни вноски. Съветваме ви 50-60% от чистия месечен доход да остава за семейна издръжка.



Вие сте взели решение за покупка на имот, като за целта е необходим и кредит. Трябва вие лично или с помощта на кредитни консултанти да изберете банка кредитор, от която ще получите сумата , която не ви достига за покупката. По принцип услугите на кредитните консултанти са безплатни. Те получават възнаграждение от банката, която ви кредитира. Бъдете внимателни, ако ви искат пари. В интернет има достатъчно информация за кредитни консултанти.

Вече сте уточнили банката, като сте сравнили няколко оферти. Избрали сте тази, която има най-нисък ГПР /годишен процент на разходите/ и най-ниски други разходи /имуществена застраховка и застраховка Живот/. ГПР е най-важният показател, по който може да сравнявате и оценявате различни оферти. В ГПР се включват освен договорената лихва, и дължимите такси и комисионни към банките (такса за разглеждане на документи, комисионни за обработка, годишни или месечни такси и др.). Таксите са за сметка на клиента и заедно с договорената годишна лихва формират общия разход (като процент от сумата на кредита), който заемателя трябва да покрие.

Кредитната институция ще провери вашата кредитоспособност. Всяка банка има собствена методика за оценка на кредитоспособността. Колкото е по-добра кредитоспособността ви, толкова по-добра оферта ще ви предложи банката. Ще ви изискат документи за семейните / съпруг,съпруга/ доходи и за семейното ви положение. Вие трябва да представите копие на лична карта; трудов договор / постоянен трудов договор от минимум 6 месеца/; документ за трудово възнаграждение; договори за управление; удостоверение по чл.87 ал.6 от ДОПК за наличие или липса на задължения към държавата за купувачите и продавачите на имота; доходи от ренти; аренди; наеми и други, които може да докажете документално. Ако имате доходи като собственик на фирма, то трябва да представите счетоводен баланс, отчет за приходи и разходи и данъчна декларация за една пълна финансова година. Банката ще изиска експертна оценка на имота, който се купува. Тази оценка се извършва от външна фирма, с която банката има договореност или от служители на самата банка. Експертната оценка е важна, тъй като банката кредитира между 70 и 80 % от експертната стойност. В кредитния бум 2007-2008 г. някои банки кредитираха и на 100 % . При положение, че имате просрочен /и/ кредит /и/, вероятността да получите нов кредит е много малка, да не кажем нулева.
На банката ще са и необходими и документи, които засягат имота, който ще бъде закупен от вас и съответно ипотекиран в полза на кредитора. Тези документи са : нотариален акт за собственост / продавачът на имота трябва да ви снабди с копие от акта за собственост/; данъчна оценка на имота / продавачът го получава от съответната община/; удостоверение за наличие/липса на вещни тежести върху имота /продавачът го изисква от службата по вписванията /; скица на имота; предварителен договор за покупко-продажба, подписан от купувача и продавача на имота. По закон разходите по покупко-продажбата могат да се поделят на половина между купувача и продавача. В практиката обаче, най-често разходите са за сметка на купувача, но това е въпрос на договорка.Ако се ипотекира имот в строеж, то се изискват и следните документи: актуална скица – виза за проектиране; разрешение за строеж, одобрен архитектурен проект, протоколи за заверени коти и нива; удостоверение от съответната общината по чл.181 от ЗУТ за изпълнен груб строеж.






Един хубав ден ви се обаждат, че сте одобрен да получите жадувания кредит. Определя се дата за изповядване на сделката пред нотариус. Пред нотариуса първо се изповядва договора за покупко-продажбата на имота, чрез който вие ставате собственик на имота. Разходите по покупко-продажбата са: нотариална такса, местен данък /това е най-големия разход и се плаща в полза на общинския бюджет – 2 – 2,6% върху материалния интерес/, такса вписване в Агенцията по вписване и банкова такса. Непосредствено след това се вписва и договорната /или законова / ипотека за недвижимия имот, с която вие се съгласявате, че при не спазване на кредитния договор, банката може да продаде имота ви, за да се възмезди. Разходите за договорната ипотека са : нотариална такса, такса вписване и банкова такса. Информирайте се предварително от юриста на банката за тези разходи.

Остава да имате постоянна работа и да плащате редовно кредита си, което ви го пожелаваме.

Някои типични грешки при покупка на жилище

илищният въпрос винаги е бил сред най-важните за хората.

На първо място, защото човек се нужда от покрив над главата си, и на второ, защото за придобиването му се иска немалък капитал. Особено ако купувачът живее в голям град.

Приемайки, че необходимата сума е налична, независимо дали е дошла по-лесно или е плод на дългогодишен труд, е важно да се подходи разумно към сделката. От руската енциклопедия за имоти Dometra.ru посочват някои типични грешки при покупката на жилище под влиянието на еуфорията да получиш ключ от собствен дом скоро.

Да купиш по-евтино
Първоначално вниманието на купувачите неизменно се привлича от ниската цена на офертата. Малцина са тези, които могат да устоят на изгодно предложение като например апартамент в близост до центъра на цена като за такъв в панелен квартал в покрайнините.



Редно е обаче подобни изключително изгодни цени да се проверят внимателно, защото при жилищата няма разпродажби. Ако цената е твърде ниска, е възможно да се сблъскате с неприятни последствия, като това да станете жертва на измама или пък на обстоятелствата, от които се опитва са избяга сегашният собственик на имота.

Да купиш по-бързо
Често купувачите вярват на препоръката да купят възможно най-бързо, защото жилищата поскъпват бързо.

Всъщност опасността от прогресивен ръст на цените често силно се преувеличава – продавачите, които пускат имот на вторичния пазар, рядко променят цената на предложението.

На първичния пазар пък цената на квадратен метър в изграждащите се обекти започва да расте още от самото начало на етап строителен изкоп и може да се повишава планомерно в течение на целия строителен цикъл. Шансовете именно през този период, през който търсите жилище, цените на първичния пазар да скочат осезателно, не е толкова голям, колкото в бързината да купите първото попаднало ви жилище.

Разбира се, мнозина успяват да спечелят, като купят имот бързо и евтино от продавач, който спешно се нуждае от пари. Така или иначе обаче става въпрос за голям еднократен разход, затова е добре да се прояви търпение и да се проучи пазара не само по думите на брокерите, но и по лични наблюдения, обяви в интернет или специализирани издания.

Да купиш, независимо от всичко
За мнозина покупката на жилище е постъпка, граничеща с подвиг. Затова някои подхождат към сделката подобаващо, мобилизирали всички сили и готови на всякакви жертви, за да се сдобият с ключ за собствено жилище.

В подобен момент купувачите могат да възприемат като несъществени някои външни недостатъци на имота, свързани не с техническото изпълнение, а подробности като местоположение, транспортни връзки и степен на развитие на инфраструктурата.

Затова експертите съветват да се изчака емоциите да отшумят, за да се оцени избраното жилище по определени критерии, така че да бъдат пропуснати особености като например шумна улица под прозорците.

Това далеч не е пълният списък с грешки, които може да се направят поради нетърпение или твърде голямо въодушевление. Не трябва да се забравя, че покупката на жилище не се прави всеки ден. Няма гарантирани подходи за избягване на мошеници или как да не се пропуснат скрити недостатъци на имота, но малко внимателност никога не е излишна.

Златните правила на собственика на жилище

Нищо не нанася по-сериозен удар върху жилището ни, като сериозният спад в цената му. За повечето от нас закупуването на жилище е най-голямата инвестиция, която изобщо правим в живота си, пише domain.com.au. Кредитната криза, увеличените лихвени проценти и плащанията на месечните вноски към банката кредитор продължават да създават множество главоболия за собствениците на жилища, закупени на кредит. Затова прогнозите на някои анализатори в сектора, че в дадени райони цените на имотите могат да спаднат с над 20% в следващите няколко години, плашат хората много. Голяма част от собствениците на жилища се надяват тези прогнози да не се окажат врени. Все пак, от време на време някои оптимистични прогнози като тази на анализатора Шарпнел от BIS успокояват обществото. Според него стагнацията на пазара на недвижими имоти ще отмине до края на тази година и цените ще се върнат бавно към нормалните си стойности. Недостатъчното строителство на нови жилища и същевременно увеличаващият се брой на населението неминуемо ще доведе до понижение в цените на някои от компаниите, с цел задължителна продажба на жилищата. Освен това се очаква и улесняване на кредитните условия за жилищен заем от страна на банките, което ще бъда последвано от понижение в основните лихвени проценти, още веднъж ще направи жилищата по достъпни на купувачите. Освен това, с постигнатият икономическият ръст на която и да е страна е свързано и нарастването на възнагражденията на гражданите. Според някои анализатори средната работна заплата в развитите страни ще се увеличи с около 22% до 2011 г., а в развиващите се е възможно даже още по-голямо увеличение. Въпросът доколко е подходящо закупуването на жилище сега или след няколко години, зависи от условията на пазара, но преди всичко зависи от вашите възможности и желания да направите тази стъпка. И ако решите да закупувате ново жилище, имайте предвид няколко неща, за да не останете разочаровани още през първата или втората година, след като сте го купили. Винаги гледайте вноските по изплащането на жилището ви да са в рамките на не повече от 20% от месечните ви постъпления. Това със сигурност ще ви предпази от евентуални изненади и изпадане в трудно положение. Надейте да купувате имот, ако не сте решени да живеете в него поне за следващите седем до десет години. Може да се окаже, че на втората година сте намерили нещо много по-добро, а ви остава още 15 години, докато изплатите жилището, в което живеете в момента. Никога надейте да взимате прекалено много пари в заем от банката. Колкото по-малък в ипотечният ви кредит, толкова по-малко време ще ви е необходимо да го върнете, независимо от условията на пазара. Никога не забравяйте, вие не купувате жилище, за да направите пари от него, а за да живеете там.