Полезна информация за тези, които купуват недвижим имот

Искате собствен дом. Предстои ви проучване на пазара на недвижими имоти – цени, местонахождение на имота, вид строителство /старо, ново, монолитно, панелно/, инфраструктура – път, автобусни спирки, детски градини, училища, магазини. В тези първи стъпки може да ползвате и брокери на недвижими имоти, ако не успеете сами или чрез познати и приятели да намерите имота, който търсите. Известните и с опит строителни фирми има и собствени интернет сайтове с подробна информация за изпълняваните строежи – снимки, квадратури, схеми и скици на имотите, както и цени и начини на плащане. Помнете, че ако имотът е намерен чрез брокер на недвижими имоти, то вие му дължите комисионна за услугата – 2-3 % от продажната цена, която сте договорили с продавача. Преди да извършите огледа на имот, прочетете внимателно договора за посредничество / или друг документ/, който ви предлага брокера. В него са упоменати условията за начина на плащане на комисионната. Не ви съветваме да търсите имот чрез брокер, преди да сте одобрен за кредит. Преди да отидете в банката за кредит, трябва да сте наясно с цената на имота, както и колко може да отделяте месечно от семейния чист доход /всички приходи минус всички разходи/ за погасителни вноски. Съветваме ви 50-60% от чистия месечен доход да остава за семейна издръжка.



Вие сте взели решение за покупка на имот, като за целта е необходим и кредит. Трябва вие лично или с помощта на кредитни консултанти да изберете банка кредитор, от която ще получите сумата , която не ви достига за покупката. По принцип услугите на кредитните консултанти са безплатни. Те получават възнаграждение от банката, която ви кредитира. Бъдете внимателни, ако ви искат пари. В интернет има достатъчно информация за кредитни консултанти.

Вече сте уточнили банката, като сте сравнили няколко оферти. Избрали сте тази, която има най-нисък ГПР /годишен процент на разходите/ и най-ниски други разходи /имуществена застраховка и застраховка Живот/. ГПР е най-важният показател, по който може да сравнявате и оценявате различни оферти. В ГПР се включват освен договорената лихва, и дължимите такси и комисионни към банките (такса за разглеждане на документи, комисионни за обработка, годишни или месечни такси и др.). Таксите са за сметка на клиента и заедно с договорената годишна лихва формират общия разход (като процент от сумата на кредита), който заемателя трябва да покрие.

Кредитната институция ще провери вашата кредитоспособност. Всяка банка има собствена методика за оценка на кредитоспособността. Колкото е по-добра кредитоспособността ви, толкова по-добра оферта ще ви предложи банката. Ще ви изискат документи за семейните / съпруг,съпруга/ доходи и за семейното ви положение. Вие трябва да представите копие на лична карта; трудов договор / постоянен трудов договор от минимум 6 месеца/; документ за трудово възнаграждение; договори за управление; удостоверение по чл.87 ал.6 от ДОПК за наличие или липса на задължения към държавата за купувачите и продавачите на имота; доходи от ренти; аренди; наеми и други, които може да докажете документално. Ако имате доходи като собственик на фирма, то трябва да представите счетоводен баланс, отчет за приходи и разходи и данъчна декларация за една пълна финансова година. Банката ще изиска експертна оценка на имота, който се купува. Тази оценка се извършва от външна фирма, с която банката има договореност или от служители на самата банка. Експертната оценка е важна, тъй като банката кредитира между 70 и 80 % от експертната стойност. В кредитния бум 2007-2008 г. някои банки кредитираха и на 100 % . При положение, че имате просрочен /и/ кредит /и/, вероятността да получите нов кредит е много малка, да не кажем нулева.
На банката ще са и необходими и документи, които засягат имота, който ще бъде закупен от вас и съответно ипотекиран в полза на кредитора. Тези документи са : нотариален акт за собственост / продавачът на имота трябва да ви снабди с копие от акта за собственост/; данъчна оценка на имота / продавачът го получава от съответната община/; удостоверение за наличие/липса на вещни тежести върху имота /продавачът го изисква от службата по вписванията /; скица на имота; предварителен договор за покупко-продажба, подписан от купувача и продавача на имота. По закон разходите по покупко-продажбата могат да се поделят на половина между купувача и продавача. В практиката обаче, най-често разходите са за сметка на купувача, но това е въпрос на договорка.Ако се ипотекира имот в строеж, то се изискват и следните документи: актуална скица – виза за проектиране; разрешение за строеж, одобрен архитектурен проект, протоколи за заверени коти и нива; удостоверение от съответната общината по чл.181 от ЗУТ за изпълнен груб строеж.






Един хубав ден ви се обаждат, че сте одобрен да получите жадувания кредит. Определя се дата за изповядване на сделката пред нотариус. Пред нотариуса първо се изповядва договора за покупко-продажбата на имота, чрез който вие ставате собственик на имота. Разходите по покупко-продажбата са: нотариална такса, местен данък /това е най-големия разход и се плаща в полза на общинския бюджет – 2 – 2,6% върху материалния интерес/, такса вписване в Агенцията по вписване и банкова такса. Непосредствено след това се вписва и договорната /или законова / ипотека за недвижимия имот, с която вие се съгласявате, че при не спазване на кредитния договор, банката може да продаде имота ви, за да се възмезди. Разходите за договорната ипотека са : нотариална такса, такса вписване и банкова такса. Информирайте се предварително от юриста на банката за тези разходи.

Остава да имате постоянна работа и да плащате редовно кредита си, което ви го пожелаваме.

Някои типични грешки при покупка на жилище

илищният въпрос винаги е бил сред най-важните за хората.

На първо място, защото човек се нужда от покрив над главата си, и на второ, защото за придобиването му се иска немалък капитал. Особено ако купувачът живее в голям град.

Приемайки, че необходимата сума е налична, независимо дали е дошла по-лесно или е плод на дългогодишен труд, е важно да се подходи разумно към сделката. От руската енциклопедия за имоти Dometra.ru посочват някои типични грешки при покупката на жилище под влиянието на еуфорията да получиш ключ от собствен дом скоро.

Да купиш по-евтино
Първоначално вниманието на купувачите неизменно се привлича от ниската цена на офертата. Малцина са тези, които могат да устоят на изгодно предложение като например апартамент в близост до центъра на цена като за такъв в панелен квартал в покрайнините.



Редно е обаче подобни изключително изгодни цени да се проверят внимателно, защото при жилищата няма разпродажби. Ако цената е твърде ниска, е възможно да се сблъскате с неприятни последствия, като това да станете жертва на измама или пък на обстоятелствата, от които се опитва са избяга сегашният собственик на имота.

Да купиш по-бързо
Често купувачите вярват на препоръката да купят възможно най-бързо, защото жилищата поскъпват бързо.

Всъщност опасността от прогресивен ръст на цените често силно се преувеличава – продавачите, които пускат имот на вторичния пазар, рядко променят цената на предложението.

На първичния пазар пък цената на квадратен метър в изграждащите се обекти започва да расте още от самото начало на етап строителен изкоп и може да се повишава планомерно в течение на целия строителен цикъл. Шансовете именно през този период, през който търсите жилище, цените на първичния пазар да скочат осезателно, не е толкова голям, колкото в бързината да купите първото попаднало ви жилище.

Разбира се, мнозина успяват да спечелят, като купят имот бързо и евтино от продавач, който спешно се нуждае от пари. Така или иначе обаче става въпрос за голям еднократен разход, затова е добре да се прояви търпение и да се проучи пазара не само по думите на брокерите, но и по лични наблюдения, обяви в интернет или специализирани издания.

Да купиш, независимо от всичко
За мнозина покупката на жилище е постъпка, граничеща с подвиг. Затова някои подхождат към сделката подобаващо, мобилизирали всички сили и готови на всякакви жертви, за да се сдобият с ключ за собствено жилище.

В подобен момент купувачите могат да възприемат като несъществени някои външни недостатъци на имота, свързани не с техническото изпълнение, а подробности като местоположение, транспортни връзки и степен на развитие на инфраструктурата.

Затова експертите съветват да се изчака емоциите да отшумят, за да се оцени избраното жилище по определени критерии, така че да бъдат пропуснати особености като например шумна улица под прозорците.

Това далеч не е пълният списък с грешки, които може да се направят поради нетърпение или твърде голямо въодушевление. Не трябва да се забравя, че покупката на жилище не се прави всеки ден. Няма гарантирани подходи за избягване на мошеници или как да не се пропуснат скрити недостатъци на имота, но малко внимателност никога не е излишна.

Златните правила на собственика на жилище

Нищо не нанася по-сериозен удар върху жилището ни, като сериозният спад в цената му. За повечето от нас закупуването на жилище е най-голямата инвестиция, която изобщо правим в живота си, пише domain.com.au. Кредитната криза, увеличените лихвени проценти и плащанията на месечните вноски към банката кредитор продължават да създават множество главоболия за собствениците на жилища, закупени на кредит. Затова прогнозите на някои анализатори в сектора, че в дадени райони цените на имотите могат да спаднат с над 20% в следващите няколко години, плашат хората много. Голяма част от собствениците на жилища се надяват тези прогнози да не се окажат врени. Все пак, от време на време някои оптимистични прогнози като тази на анализатора Шарпнел от BIS успокояват обществото. Според него стагнацията на пазара на недвижими имоти ще отмине до края на тази година и цените ще се върнат бавно към нормалните си стойности. Недостатъчното строителство на нови жилища и същевременно увеличаващият се брой на населението неминуемо ще доведе до понижение в цените на някои от компаниите, с цел задължителна продажба на жилищата. Освен това се очаква и улесняване на кредитните условия за жилищен заем от страна на банките, което ще бъда последвано от понижение в основните лихвени проценти, още веднъж ще направи жилищата по достъпни на купувачите. Освен това, с постигнатият икономическият ръст на която и да е страна е свързано и нарастването на възнагражденията на гражданите. Според някои анализатори средната работна заплата в развитите страни ще се увеличи с около 22% до 2011 г., а в развиващите се е възможно даже още по-голямо увеличение. Въпросът доколко е подходящо закупуването на жилище сега или след няколко години, зависи от условията на пазара, но преди всичко зависи от вашите възможности и желания да направите тази стъпка. И ако решите да закупувате ново жилище, имайте предвид няколко неща, за да не останете разочаровани още през първата или втората година, след като сте го купили. Винаги гледайте вноските по изплащането на жилището ви да са в рамките на не повече от 20% от месечните ви постъпления. Това със сигурност ще ви предпази от евентуални изненади и изпадане в трудно положение. Надейте да купувате имот, ако не сте решени да живеете в него поне за следващите седем до десет години. Може да се окаже, че на втората година сте намерили нещо много по-добро, а ви остава още 15 години, докато изплатите жилището, в което живеете в момента. Никога надейте да взимате прекалено много пари в заем от банката. Колкото по-малък в ипотечният ви кредит, толкова по-малко време ще ви е необходимо да го върнете, независимо от условията на пазара. Никога не забравяйте, вие не купувате жилище, за да направите пари от него, а за да живеете там.

Грешки при ремонта на вашето жилище

Моя дом е моята крепост, това е постулат който се приема и от родните собственици на имоти.


А какво по-хубаво от това твоята крепост да е уютна и красива.

В тази насока, купувайки имот, било то нов или стар, неизбежно се прибягва до реновиране, или просто да го направете съобразно вашите изисквания. По пътя към това специалистите от сайта HGTV.com препоръчват да избягвате някои грешки, които освен това да струват нерви, могат и да са доста скъпи.

1. Не инвестирайте твърде много в имота, особено, ако не ви е основен такъв, или е с цел инвестиция. Най-голямата грешка, която хората притежаващи подобно жилище правят е прекомерната инвестиция. Примерно инвестирането на 50 000 евро в жилище, което сте придобили за 50 000 евро прави тази инвестиция почти невъзвръщаема при продажбата. В квартал където жилищата са по 50 000 евро, кой би искал да плати допълнителни 50 000 евро, особено ако не е направено съобразно неговия вкус.

2. Стартиране на реновация, или обзавеждане, което не е съобразено с финансовите ресурси с които разполагате, често ще ви накарат да поемете по „кратките пътища". В крайна сметка най-вероятно няма да сте доволни от това което сте направили.

3. Наемането на неправилните хора. У нас често се сблъскваме и доказваме постулата, че евтиното излиза скъпо. Наемането на бригади и майстори, които не познавате подмамени от по-ниската цена може би знаете какво ще ви струва.

4. Планирането на нереален бюджет. Хората често подценяват бъдещите разходи при старта на един проект, като не са склонни да си оставят резерви. В крайна сметка това може да доведе до нереализиране на проекта, или твърде дългото му забавяне.

5. Избягване на разрешителни. Всички знаем отношението на живеещите у нас към правилата. Това обаче може да ви струва скъпо в определен момент, особено ако сте направили нещо, което пряко засяга вашите съседи. В крайна сметка това може само да ви вкара в допълнителни разходи, или дори да загубите това което вече сте направили.

6. Да не се подготвите предварително. Хората често се впускат в неща, които не са им напълно понятни. Схващането, че можете да го направите сами пък често може да е с трагични резултати.

7. Не използвайте неправилни материали. Схващането, че материалите нямат значение са изключително погрешни. Те могат да засегнат, както сигурността, така и цялостната визия и резултат от реновирането. В крайна сметка не забравяйте постулата „човек получава това което плаща".

8. Всичко трябва да е планирано предварително. Както се казва „два пъти мери един път режи". Недомислията в началото, неправилно вземане на размери често излизат много скъпи.

9. Игнорирането на осветлението е често срещана грешка при осъществяването на ремонт. В крайна сметка това може да отнеме от блясъка на всичко друго което сте направили.

10. Твърде голямото залитане по модните тенденции. Хората често са склонни да залитат по най-новите тенденции от списанията. Не забравяйте, че модата се мени, а вие ще останете дълго в своете жилище. Това което се харесва на другите не винаги може да е най-подходящото за вас.

Какво трябва да знаем, когато купуваме парцел за строителство на къща?

Построяването на собствен дом може да се превърне в истинска авантюра, свързана с неочаквани обрати, предварително създадени впечатления, завишени очаквания. За избегнете моментите на несигурност и демотивация, ето няколко основни правила, които могат да Ви бъдат от полза.







Правило първо – Опознайте терена

Когато сте решили да купите парцел, върху който да построите бъдещия си дом обикновено има два варианта – имате предварителна представа как искате да изглежда дома Ви или търсите терен и след това избирате архитектурния стил. И двете ситуации имат своите предимства и своите недостатъци. Ако твърде рано сте конкретизирали идейния проект, то вероятно ще Ви бъде доста трудно да откриете подходящото място за строителство – няма как да промените ландшафта според представите си, това, което може да измените е самия проект. Помнете, че конфигурацията на стаите, разположението на прозорците, мястото на алеите, както и другите архитектурни детайли често са повлияни пряко от спецификата на земята.
Примери за това как земята е вдъхновила дизайна на дадена сграда е къщата Fаllingwater на Франк Лойд Райт, която е позиционирана върху скалиста местност в непосредствена близост до водопад, както и прозрачната къща Farnsworth House на Мийс ван дер Рое, която изглежда така сякаш се носи над зелената поляна. Дали, ако бъдат разменени местата на двете къщи въздействието им щеше да бъде същото? Вероятно не.
Дали ще заложите на място в предградията или на склон до морския бряг, ландшафтът ще даде своето отражение – затова “вслушайте” се в заобикалящата среда – тя ще Ви подскаже идеи.
Правило две – Помислете за дизайна

Веднъж след като сте се спрели на конкретен парцел, добре е да прекарате известно време на него, за да го опознаете. Разходете се по цялата му дължина и ширина. Отговорите на следните въпроси ще Ви дадат ориентир.
- Какви са главните особености на парцела? Горист и зелен ли е той или скалист и сив? Променят ли се цветовете на ландшафта със сезоните? Има ли наоколо материали като дърво, камък и т.н., които възнамерявате да включите в архитектурата и дизайна на бъдещия си дом?
- Какъв е преобладаващият архитектурен стил на околните къщи? Ще се впише ли в този контекст Вашата къща?
- Има ли улица или шосе на близо? Къщата трябва ли да бъде с лице към тях или не?
- Къде може да бъде проектирана алея за колите, така че те да бъдат маневрени?
- В коя част са най-впечатляващите гледки? Откъде изгрява и залязва слънцето? Кои гледки желаете да виждате от дневната зона, кухнята, спалните? Къде да бъдат предвидени прозорците и вратите?
- Ако сте в хладен и ветровит район, до каква степен южното изложение е важно за Вас?
- Равен ли е парцелът или има денивелация?
Преди да вземете крайно решение относно закупуването на имота, препоръчително е да помислите и за техническите детайли.
Правило три – Бъдете практични, когато планирате новия си дом

Колкото по-ясна представа придобивате за бъдещата си къща, толкова повече идва моментът да се консултирате с експерт, който да даде препоръки относно законовите уредби, необходимите разрешителни, както и дали това, което си представяте може да бъде осъществено при конкретната ситуация.
Въпросите, които трябва да зададете:
- Какъв тип е почвата на терена? Има ли наоколо фабрики и производства, които замърсяват околната среда, въздуха, водите?
- Стабилен ли е теренът? Има ли наоколо разломи и случват ли се земетресения или свлачища?
- Какъв е дренажът на парцела? Има ли близо разположени реки с опасност от преливане?
- Фактор ли е шумът? Има ли наблизо летище, магистрала или жп линия?
Зониране, закони за строителство и други
Зонирането е важен въпрос, който трябва да проучите предварително. В противен случай може да се окаже, че след пет години земята наоколо ще бъде изцяло застроена или да бъде изграден път точно до Вашия дом.
- Законите за строителство ще определят важни черти на новата Ви къща – колко близо може да бъде тя до пътя, реката, езерото и т.н. Какво трябва да бъде отстоянието между нея и останалите сгради? Какъв процент от площта може да бъде застроена и какъв тип строителство е разрешено?
- Не по малко важен е въпросът с разрешителните за прокарване на електричество, водна инсталация, телефонни постове и т.н. В случай че няма изградена водна инсталация наблизо, в която може да се включите, предварително трябва да се информирате къде точно може да разположите септична яма.
В някои от случаите вероятно ще бъдете изкушени от ниската цена на някои терени и ще пожелаете да ги купите бързо. Но помнете, обикновено ниската стойност на терена означава високи строителни разходи, за да бъде въведен в необходимото състояние. Има изключения, но като цяло правилото е, че цената на парцела трябва да е между 20-25 % от стойността на целия проект.

Какво трябва да знаем за замяната на съсобствени недвижими имоти?

Съгласно чл. 222 и чл. 223 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), с договора за замяна страните се задължават да си прехвърлят взаимно собствеността върху вещи (движими или недвижими), както и други права.
Правилата за продажбата се прилагат съответно и при замяната. При тази сделка всеки от заменителите се смята за продавач на това, което дава, и за купувач на това, което получава.
При замяната на недвижими имоти съгласно чл. 18 от ЗЗД е задължителна нотариалната форма на този вид сделки.
Може сделката за замяна да се сключи с предварителен писмен договор на основание чл. 19 от ЗЗД. При този вид договор не се създават прехвърлителни права, а страните само уточняват съдържанието, правата и задълженията си по бъдещата окончателна сделка при нотариалната форма. Предварителният договор дава възможност на страните да поискат сключването на окончателен договор по съдебен ред, съгласно чл. 297 от Гражданския процесуален кодекс. При тази процесуална форма решението на съда има силата на окончателен договор.
Когато сделката за замяна на собствено жилище се сключва, следва съгласно изискванията на чл. 33 от Закона за собствеността, всички собственици, независимо от размера на идеалните им част от съсобствеността на подлежащия на замяна имот, да дадат съгласие за извършване на сделката за замяна на съответния съсобствен имот. В случая законът задължава да се представи пред нотариуса писмено доказателство, че е предложена на другите съсобственици замяна и те са дали съгласие с нотариално заверени подписи, че са съгласни да се извърши замяна.
Ако не се получи съгласието на съсобствениците за извършване на сделката, същата не може да бъде осъществена.
Когато не се получи съгласие от съсобствениците на недвижимия имот за замяна за съсобственика, остава единствената възможност да се поиска делба на недвижимия имот по съдебен ред, съгласно изискванията на чл. 278 от Гражданския процесуален кодекс (ГПК). При съдебната процедура за делба на съсобствен недвижим имот, ако не се постигне съгласие между страните относно предоставянето на един от съсобствениците на недвижимия съсобствен имот, последният се изнася за публична продан. Когато имотът се изнася като неподеляем на публична продан, всеки от съ-делителите в делбата може да го изкупи при условията на чл. 389, ал. 2 от ГПК, като заяви, че желае да изкупи имота по най-високата предложена цена в публичната продан.

Как се правят пари от недвижими имоти?

Много хора мислят, че за да направят пари от сделки с имоти, трябва просто да се обадят на няколко агенции, да намерят изгодна сделка за евтин, но добър имот, който след няколко години на отдаване под наем да продадат на по-висока цена. В този план няма нищо лошо, казва анализаторът Джеймс Уули, но едва ли това е методът, който ще ви направи милионери. Истинската тайна на това да правиш пари в бизнеса с недвижими имоти, е да накарате продавачите да идват при вас, а не вие да ги търсите, казва Уулс. Това е особено достижимо в моменти на кризи за пазарите на недвижими имоти в световен мащаб, на каквато сме свидетели в момента. В частност, изтъква той, трябва да можете да привличате хора, които спешно имат нужда да продадат жилището си, без значение по каква причина (развод, преместване в друг град или друга държава). Важното е, те да имат спешна нужда от купувач и тогава да се появите вие. В тази си позиция, вие можете да преговаряте за по-ниска цена. Когато ответната страна наистина бърза със сделката, вие можете да си позволите да предложите цена дори и с 30% по-ниска от пазарната, и в много случаи ще успеете да я договорите. Тогава ще имате имот, който веднага ще можете да предложите на пазара, без да ви се налага да изчакате няколко години за да се покачи цената, както по принцип сте готови да направите. Така че въпросът е как да намерим продавачи, които бързат да сключат сделка? Естествено най-добрия начин е като се рекламирате. Пуснете обяви в местния вестник, в интернет сайтовете за имоти, направете си и и диплянка, която да бъде пусната в пощенските кутии във вашия квартал или раздавана на ключови места в него. В тези обяви, трябва да наблегнете на факта, че купувате имоти като плащате в кеш веднага и специализирате в бързите сделки. За да можете наистина да купувате и да плащате в брой веднага, пък трябва да разполагате със средства или поне да можете да си уредите бързо вземане на ипотечен кредит. За тази цел, не е зле да работите в екип с юрист, който да ви помага в бързото уреждане на сделките и на евентуални заеми. Ако изпълните тези условия, само една или две добри сделки на година ще са достатъчни, за да си докарате приличен доход. Например ако успеете да намерите двама души, които да искат да продадат имотите си (да речем двустайни апартаменти) бързо. Те искат 60 000 евро, но вие ги уговаряте за 55 000 евро. След това продавате апартаментите за 60 000 евро и сте със 10 000 евро (20 000 лева) отгоре. Ако ви звучи прекалено лесно, трябва да ви кажем: «Да, наистина е лесно“. Можете да се изненадате, но много от милионерите в сектора на недвижими имоти са направили парите си с такива сделки.Единствената трудна част в този план е рекламата. Но един път успеете ли да накарате хората да започнат да идват при вас, успехът е в кърпа вързан.

Продавате имот? Няколко съвета преди да повикате купувачите

Когато искате да продадете дома си, не е достатъчно само да залепите обява„Продава се“. Трябва да се постараете да направите домът ви да изглежда атрактивен за купувачите, да спечелите вниманието им и да го задържите, докато финализирате сделката.

На първо място трябва да почистите и подредите. Бихте могли и да махнете мебели или вещи, които заемат много място за да се отвори повече пространство. Нека кандидатите видят повече от имота и по-малко от вашите лични вещи.

Не си мислете, че можете да набутате всичко в килера. Всъщност много хора биха отворили килера, за да го преценят като помещение – имайте това предвид. Ако той е чист и подреден, това създава впечатление, че в къщата има достатъчно място за складиране на вещи и обратното, ако всичко е в хаос, те ще се съмняват дали тази площ ще и бъде достатъчна.

Ако купувачите харесат жилището, идва вторият момент от сделката – цената. Ето и няколко основни правила, които трябва да спазите, когато определяте цената на вашия имот:

1. Поразровете се – задължително влезте в няколко интернет сайта за имоти и проверете как вървят цените във вашия район и за тип жилище като това, което продавате. Ако имате информация няма да зависите изцяло от това, което казва агентът по недвижими имоти.

2. Поискайте няколко различни агента да оценят жилището ви. Препоръчаме ви да попитате в шест агенции преди да се спрете на хората, с които ще работите (и във всеки случай повече от две).

3. Както казахме и в началото – почистете. Когато идва агентът за недвижими имоти, за да оцени вашето жилище, представете го в най-добрата му светлина – все едно той е купувачът.

4. Бъдете взискателни към агента. Идва ли навреме или закъснява? Ако закъснява, извинява ли се? Внимавайте за признаци на лоша организация и неефективност - с такива хора не се прави добър бизнес.

5. Разпитайте подробно за това какво точно прави агенцията, за да продаде вашия дом - в кои уеб сайтове има обяви, в кои вестници, колко офиса има и т.н.

6. Какви са вашите лични впечатления от агента? Ако ви е неприятен, има вероятност и купувачите да се чувстват неудобно в неговата компания.

7. Обърнете внимание на това колко бързо работят. Колко време им е необходимо за да запишат вашите данни и да пуснат обява? След колко време се обаждат на кандидат- купувачите? Колкото по-бързо работят, толкова по-добре. Също така, ако не сте доволни от нещо, ще можете да смените агента, след като сте загубили по-малко време.

В крайна сметка, всеки агент иска да продаде имота и да направи сделка. Въпросът е кой как, за колко и в какъв срок ще го направи. Тук идва и вашата отговорност - да изберете най-подходящия посредник.

Десет съвета как да избегнем покупката на неподходящо жилище

За какви проблеми да внимаваме при оглед на имот:


1. Лоша локация

Локацията е нещо, което не може да се поправи с ремонт или строителство. На всяка цена избягвайте: натоварените пътни артерии, близостта до ж.п. линии или летища, булеварди, на които предстои разширяване. Райони, застрашени от наводнение, също може да се окажат проблемни, съветват експертите в публикация на в. Таймс.

2. Влага и мухъл

Жилища, които трябва да се отбягват, са такива с очевидни дефекти. Но дори и „поправими” проблеми може да затруднят продажбата по-късно. Миризмата на влага би прогонила купувачите и наемателите веднага, въпреки че този проблем може да се поправи сравнително лесно.

3. Шумни съседи

Много е трудно да се продаде имот с шумни или арогантни съседи, съветват експерти. Купувачите искат да са сигурни, че се преместват в хубав район. На първо място трябва да се избягват жилища в съседство с големи кръчми и барове. Проблеми при продажбата могат да имат и апартаменти, разположени непосредствено над търговски обекти.

4. Проблеми с достъпа

Всичко, което е по-високо от третия етаж в сграда, в която няма асансьор се продава трудно. Това е особено в сила за по-луксозните квартали, където много купувачи търсят ниско строителство или поне хубав асансьор.

5. Лоша архитектура

Жилища с непривлекателен външен вид обикновено се продават най-трудно. Въпреки това подходящото вътрешно разпределение може донякъде да компенсира външния вид.

Избягвайте имоти с неправилни пропорции – например една голяма спалня и една много малка стая. Това е особено важно, ако искате да отдавате под наем жилището, тъй като наематели, търсещи две самостоятелни стаи, биха искали еднакви по големина помещения.

6. Неподходящ интериор

Купувачи, които искат да отдадат имота си под наем, със сигурност трябва да избягват имоти с извехтял интериор или такъв, който е отдавна демоде.

7. Недостатъчна осветеност

Естествената светлина е фактор от изключително значение, съветват специалисти. Освен в случаите, когато са умело осветени, жилища под земното ниво и такива, разположени в сянката на друга сграда, се продават и отдават под наем много трудно.

8. Невъзможност за преустройство

Има някои имоти в централните и исторически части на градовете, в които не могат да се правят никакви промени и преустройства. Това може да се окаже проблем при имоти, които не са реновирани. За тази цел най-добре потърсете услугите на адвокат, който да провери тези подробности.

9. Лошо управление

В това отношение е добре да се проучи компанията за управление, отговаряща за сградата, в която купувате имот. Поговорете с другите живущи в нея, за да сте сигурни, че общите части са добре поддържани.

10. Имоти с минало

Жилище, свързано с някакво престъпление, е много по-трудно за продажба. Въпреки това, докато едно кърваво убийство автоматично би отблъснало купувача, слухове за обитаващи духове няма непременно да го откажат. При къщите, обитавани от духове, купувачите или се влюбват, или ги намразват още от начало.

Някои тънкости при покупката на имот в България

На фона на кризата в сектора на недвижимите имоти на Запад, България изглежда за чуждестранните инвеститори като остров на стабилността, а и цените остават сравнително ниски за тези купувачи.

Същевременно цената на жилищата се повиши средно с 18% на годишна база, каза по време на Гражданския жилищен форум в Санкт Петербург Валентин Съйков, президент на българската секция на FIABCI, цитиран от портала BN.ru.

Руското издание "Метринфо" предлага няколко съвета към евентуалните руски купувачи, които биха били полезни за всеки, решил да закупи жилище в България.

Документи за покупка

Физическите лица, които купуват недвижим имот в България, се нуждаят само от паспорт или лична карта. Всички останали документи се съставят при заверяването на сделката при нотариус.

На първо място не трябва да се забравя, че за закупуване на имот е необходимо съгласие на съпруга или съпругата, което се попълва в присъствието на нотариус. Това може да стане както лично, така и чрез пълномощно.

Попълват се още декларация за гражданско състояние и семейно положение, декларация за произход на парите (няма нужда да се притеснявате, че трябва да носите справки, потвърждаващи доходите ви), декларации за липсата на непогасени, подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски.

Такса за нотариални услуги

Разходите по оформяне на сделката в България се заплащат изцяло от купувача. Те са в размер на 3-4% от данъчната оценка на цената на имота, която от своя страна се формира въз основа на площта, разположението и степента на амортизация на имота и е в размер на около 40% от пазарната му стойност.

Строителни документи

Първо- ако някой строителен предприемач все още ви поиска да заплатите "на зелено", т.е. преди началото на строителството, сумата, най-добрият съвет, който може да ви бъде даден, е да откажете. Приетите стандарти са следните:

-строителство в начален етап- заплаща се предплата в размер на 10% от цената на жилището

-при получаване на акт 14 (Това е документът, който се дава, след като сградата е със завършен груб строеж. Актът е важен главно с това, че от този момент е реализирано правото на строеж и вече е предмет на разпоредителни сделки правото на собственост върху отделните обекти в зданието. Заедно с акта за констатиране се издава и удостоверение от общинската администрация по чл. 181, ал. 2 от ЗУТ. )- плаща се първа вноска в размер на 30% от сумата

-при получаване на акт 15 (С него се установява, че зданието е напълно завършено. Със съставянето на този акт на практика се извършва предаването на строежа и строителната документация от строителя на възложителя. Съдържа редица документи за извършените строителни дейности) - вноска в размер на 30%

-при получаване на акт 16 (това е разрешението за ползване. Той се издава, след като се установи, че строителството е напълно завършено и съобразено с одобрения инвестиционен проект) - плаща се последната вноска в размер на 30%.

Винаги проучвайте сами тези въпроси и не се задоволявайте с обяснения, че след един-два месеца ще бъде получен съответният акт. В противен случай можете са живеете в новозакупеното си жилище на ръба на закона.

-Нотариален акт- това не строителен документ, но едва след неговото издаване вие ставате пълноправен собственик на жилището. Той може да бъде издаден както предварително, със суперфиция, т.е. вие преотстъпвате правото на строеж, или след завършване на строителните дейности.

Първият вариант като цяло е излиза по-евтино. Докунтите за собственост се получават най-често след ден, а в София- до две седмици.

Данъци върху имота

Вие ставате пълноправен собственик на жилището от момента на сключване на сделката. Това означава, че от този ден се изчисляват и данъците върху жилището ви, които са в размер на около 0.15% от данъчната оценка. Ако платите данъците си през първата половина на годината, ползвате 5% намаление или около 4-5 лв.

Такса смет е около 0.15-0.25 %, като за нея наличието или липсата на отстъпка се определят от общината.

Как да изчислим доходността от вложения в имот

Горещите години отминават - и на жилищния, и на ваканционния пазар на имоти

Ако попитате обикновения българин коя е най-сигурната инвестиция в момента, почти сигурно ще каже - недвижим имот. Това е закономерно, като се има предвид какви драматични обрати на икономиката преживя дребният български инвеститор през последните 15 години. Имотите останаха единственият актив, който през 90-те години удържа на инфлацията, а в началото на XXI век направи много българи богати. Затова малцина биха повярвали, че за последните години, точно по време на масовата еуфория за покупка на имоти, доходността на тази инвестиция намалява. Тя вече е по-ниска от много алтернативи за влагане на свободни средства.

Жилища
Според теорията доходността е отношението на годишните приходи към общата стойност на инвестицията. При недвижимите имоти тя се измерва чрез способността им да генерира наеми. Сумата от чистата годишна печалба от имота, разделена на неговата пазарна цена към момента, дава неговата текуща доходност. Нашите изчисления сочат, че за жилище в София към момента тя е средно 4.32%, като за последните пет години е намаляла около 2 пъти. Изключваме от сметките капиталовата печалба при евентуална препродажба на имота на по-добра цена. Правим това съвсем съзнателно, защото, ако сега виждаме в исторически план колко пъти e поскъпнал имотът, никой не може да гарантира, че ако днес закупим имот, утре ще можем да го продадем с капиталова печалба. Другият начин за сравнение на доходността при жилищата се е наложил в оценителските среди под името брутен наемен множител. Той отразява броя на брутните месечни наеми, с които може да се “откупи” обратно инвестицията. За София този показател е средно 228 месеца. От практическа гледна точка е прието, че инвестицията в недвижим имот е неизгодна (имотът е надценен спрямо реалната му възможност да произвежда текущ доход), ако стойността на брутния наемен множител е над 200. Т.е. в момента жилищата в София са леко надценени.

Ваканционни имоти
Подобно на жилищата инвестицията във ваканционен имот днес също се изплаща след около 20 години. Т.е. годишната доходност е около и дори под 5%. Това е далеч от обещанията на строителите за доходност до 15-20% от подобни инвестиции. Подобни обещания са нереалистични главно заради увеличаващото се предлагане на ваканционни имоти, краткия сезон (сравнен с повечето съседни средиземноморски дестинации), промяната на предпочитанията на българските почиващи, както и ниската платежо-способност на летуващите у нас туристи. Инерцията за подобни покупки от последните години обаче е твърде голяма и усещането за непогрешим избор при покупка на жилищен или ваканционен имот за отдаване под наем скоро може да се превърне във финансов проблем.

Бизнес имоти
Важно е да уточним, че говорим само за имоти, които представляват интерес за дребния инвеститор. В сектора на търговските и офисните площи, т.нар. бизнес имоти, доходността е значително по-висока. Според различни анализатори средната доходност от инвестиции в търговски и офис площи в момента е 8-9%, а за търговските обекти - до 12-14%. В заключение трябва да отбележим, че намаляващата доходност не е изненада за специалистите. Нормално е при един съзряващ пазар като българския доходността да намалява. Това е показател и за намаляващия риск на индустрията. При подобни нива на доходност от пазара започват да излизат тези, които търсят бързи и високи печалби от спекулативни сделки, а на тяхно място идват големите институционални инвеститори. Много е вероятно и самите строители, които още имат инерцията за светкавични продажби още на чертеж, да преосмислят начините за финансиране на строителните си обекти в бъдеще. Насищането на пазара на жилища със сигурност ще накара някои да се преориентират към строителство на други типове имоти (например промишлени обекти) или тяхната рехабилитация. Падащата доходност на инвестицията в недвижими имоти не бива да притеснява никого, решил да развива нормален бизнес, но е червена светлина, че може би горещите години на този пазар отминават.

Съвети за хората, които търсят кредит

Възнамерявате да теглите кредит - тогава следващите редове, ще са ви от полза.


1. Преценете внимателно финансовите си възможности, като заложите процент на риск по-висок от обичайния – това означава да изчислявате месечните си разходи за кредит със предвиждане за покачване на лихвата и вноската, както и да индексирате останалите си разходи с процента на очаквана инфлация.

Така по-лесно ще прецените възможностите си да плащате редовно и след два месеца, и след две години.

2. Избирайте жилище ново строителство, завършено, изпълнено от строител с добър имидж, тъй като част от банките вече въведоха ограничения по отношение на някои сегменти от имотния пазар (панелните жилища, покупките на зелено).

3. Съберете поне 40% от сумата преди да пристъпите към сключване на сделка.

Само така можете да сте сигурни, че спокойно ще затворите сделката – като по-лесно и в по-кратък срок намерите заемното финансиране и разполагате със средствата за покриване на текущите разходи по покупката.

4. Проучете внимателно и детайлно параметрите на кредита – лихви при закъснение на плащането, такси при предоговаряне и не на последно място - запознайте се със срока и/или условията, при които кредитът става предсрочно изискуем.

5. Покупката на дом за по-голяма част от потребителите е най-сериозната финансова операция през целия им живот, затова ако сте го планирали, не се отказвайте. Бъдете готови сделката да ви отнеме малко повече време, но не я отлагайте.

Вече имате изтеглен кредит. Тогава следва да знаете няколко основни неща

1. Следете всеки месец размера на месечната си вноска. Банките не успяват да информират клиентите своевременно и част от тях изпадат в закъснение, дори просрочие, поради незнание, което за съжаление не е извинение.

Лихвите за забавяне са сериозни, а в част от договорите е заложен и кратък срок, в който кредитът става предсрочно изискуем.

2. Ако разходите по кредитите ви вече надминават възможностите ви, потърсете финансов експерт, който да проучи и изчисли внимателно оптималните възможности за предоговаряне на основното задължение.

Моментът е неподходящ за предоговаряне на лихвени нива, облекчение може да се търси по посока увеличение на срока на кредита и от там намаляване на месечната вноска.

3. Ако имате повече от два малки кредита, лизинги и други, потърсете възможност за окрупняване на задълженията, тъй като това ще намали риска един или повече от кредитите ви да излязат в просрочие.

Най-често използвания и най-евтин към момента вариант е чрез ипотечен кредит за лично ползване.

4. Ако имате отделени средства, погасете част от задължението си – така ще намалите месечната си вноска без да се налага да увеличавате срока.

5. Всички потребителите трябва да знаят, че кризата не може да продължи безкрай.

Ипотечните кредити са дългосрочни, затова действията, които предприемат, трябва да са съобразени с това.

Как да повишим цената на апартамента си?

Отдаването на апартамент или къща под наем е сериозен бизнес

и затова към него трябва да се подходи по същия начин.

Ползвайки услугите на агенции по недвижими имоти, вие можете да си намерите наематели без особени усилия, но ще трябва да заплатите съответната комисионна.

Част от агенциите, както споменахме преди около месец, вече печелят дори и от организирането на оглед в жилището ви, като сумата варира от 5 до 15 лв.

Но какво можем да направим (като подобрения) в апартамента, ако желаем да получим по-висок наем?

1. Боядисване и/или смяна на тапетите - една от най-евтините екстри, с които можете да започнете. Външния вид на жилището е един от елементите, които веднага влизат в обозрението на наемателите. Практиката показва, че "освежени" жилища се наемат по-бързо и при по-висока цена.

2. Поставянето на климатик - по този начин апартаментът ви ще е с една звезда повече отпреди. Една от най-големите компании за подобни услуги - Булклима, дори ви предлага калкулатор, за да се ориентирате за търсения продукт.

Климатикът трябва да е съобразен с някои изисквания, като големина и кубатура на отопляваното помещение. От финансова гледна точка няма смисъл да слагате прекалено мощен климатик в твърде малка стая. Добре е да се консултирате и със специалисти.

3. Поставянето на дограма и изолация - Смяната на старата дограма с нова неизменно ще повиши цената на жилището ви. Това е една от инвестициите, които със сигурност се избиват и това ще усетите почти веднага от сметките за отоплпение. Други предимства са шумоизолацията, като тишаната и спокойствието често се търси от наемателите.

4. Включване на кабелна телевизия и интернет - общата им стойност е около 50 лв., които, разбира се, ще се плащат от бъдещите наематели. В съвременния живот и напрегнато ежедневие почти е сигурно, че всеки наемател ще зададе въпроса за телевизия и интернет, липсата на които могат дори да доведат до отказ от наемане на жилището.

5. Поставяне на плочки и паркет - С този си жест определено ще впечатлите женската част, дошла на оглед. Освен естетически предимства, последните ще подобрят изолационните и шумоизолиращите свойства на жилищата. Поддръжката също е значително по-лесна.

6. Освежаване на баня и WC - Течовете от душ, казанче и мивки повишават сметката ви за вода и правят апартамента ви по-неконфортен. Това е едно от местата, където бъдещите наематели първо искат да надникнат и си правят изводи за това какво могат да очакват от вас, като хазяин, както и какви са били предишните обитатели на жилищата.

7. Обзавеждане - трябва да се има предвид, че наличието на печка, пералня, хладилник, телевизор и др. повишават цената на наема с около 10-15%. Би било жалко да направите апартамента си хубав и да не осигурите всички "гъделчета" на наемателите.

8. Външна врата - Къщата е вашата крепост, тъй че не пестете средства при избора на врата.

Как да постигнем бърза продажба на имота си?

Продажбата на имот може да е един от най-стресиращите процеси,

през които някога сме преминавали, пише в своя блог Карл Робинсън, инвеститор в имоти и директор на британската брокерска агенция Quick Homebuyers Ltd.

Той дава няколко съвета, които, според него, могат да увеличат шанса ни за по-бърза продажба. Такава продажба е наложителна в случаите на финансови проблеми, отнемане на жилището поради неплащането на ипотеката, здравословни проблеми, развод, емиграция и други, обясняват от компанията.

Много важен фактор е доколко сте притиснати от времето, пише Робинсън. Когато продавате чрез брокер обикновено ще трябва да преминете през следните етапи:

1. Трябва да платите и да направите всички ремонти и довършителни работи (което отнема от 2 до 3 седмици).

2. Трябва да проведете множество огледи (4 до 8 седмици).

3. Ако брокерът ви намери купувач, може да се наложи да изчакате още няколко месеца, докато той си уреди ипотеката (8 до 14 седмици).

4. Ако купувачът се намира във верижна покупко-продажба, ще трябва да изчакате да продаде своя имот, преди да купи вашия (условно още 2 до 3 седмици).

И така цялата процедура може да отнеме между 4 и 7,5 месеца. Това е дълъг период за всеки. Също така, тъжен факт е, че една от всеки три верижни покупко-продажби се прекъсва. Достатъчно е само един човек да се откаже и цялата верига се разпада.

И така, как да продадем имота си за по-кратък период?

Дори и при тези трудности е възможно да се постигне по-бърза продажба, като се следват някои основни правила (и ако, разбира се, късметът е на ваша страна), пише Робинсън.

1. Осигурете си надежден и опитен брокер.

2. Направете всички нужни довършителни работи.

3. Изцяло изчистете дома си и махнете всичко ненужно от него.

4. Направете дома си да изглежда неутрално, като отстраните всички излишни вещи.

Точка 1 е много важна, тъй като, за съжаление, някои брокери не работят достатъчно професионално. Както казват от британската агенция за защита на конкуренцията и потребителите OFT: ”Потребителите, които влизат в процеса на покупко-продажба на жилище, са значително онеправдани от начина, по който работят днес брокерите.”

Разбира се, има и професионални брокери, но те се откриват по-трудно и често са по-скъпи.
Според Робинсън алтернатива на работата с индивидуален брокер е ползването на разпространените във Великобритания услуги на специализирана брокерска компания за изкупуване на имоти. Те купуват имота директно от клиента, който не трябва да работи самостоятелно с брокер и адвокат и да плаща съответните такси и комисионни. Тези компании обаче предлагат по-ниски от пазарните цени (между 15 и 25% по-ниски), но от друга страна могат да осигурят бърза продажба без особени усилия.

Съвети при покупка на имоти ново строителство

Когато купувате имот "на зелено" е много важно внимателно да прочетете договора, който ще подпишете със строителния предприемач, като от особена важност е да се консултирате с адвокат.
В противен случай рискувате да се препънете в подводните камъни на един добре обмислен и хитро проектиран договор, който да ви постави в слабата позиция на пасивен наблюдател при неизпълнение на поетите ангажименти по отношение на срокове и съдържание.
Не забравяйте, че строителят сключва подобен договор с много купувачи и в този аспект не е пощадил средства и усилия да го направи такъв, който защитава изцяло неговите интереси, или поне максимално.
Добрата новина в това отношение е, че с развитието на пазара на недвижими имоти през последните няколко години и бума в строителството, все повече от родните строители осъзнаха, че трябва да се придържат към европейските норми и стандарти, за да задържат своите позиции и да не бъдат изхвърлени от бизнеса. Лошият имидж е нещото, което най-трудно се преодолява, след като веднъж е придобит.
За щастие, времената, когато продажбите на зелено приключваха просто с изкоп, са вече отживелица, а хората се доверяват на строители с доказана история и стабилна подкрепа от сериозна финансова институция.
Хитринките при строителите обаче продължават, макар и в друго измерение. Най-лошото, което може да ви се случи, ако добре сте направили предварителната си проверка, е да бъде забавен крайният срок на завършване на вашето жилище, което също би било доста неприятно и финансово скъпо, или да не получите това, което сте очаквали.
Добре е да се вгледате какви неустойки са предвидени за строителя при неспазване на поетите като ангажимент срокове. На пазара на продавачи, който доскоро се наблюдаваше у нас и за щастие е към своя край, строителите често бяха склонни да залагат по-големи неустойки за купувачите, при неспазване на сроковете за своите вноски (ако е на разсрочено плащане), отколкото за себе си.
Определено може да се каже, че това не е много справедливо, доколкото договорът е двустранна форма на изява на волята. В този аспект е напълно логично да има равнопоставеност при неизпълнение на сроковете. Много често тази точка се залага, като капан за купувачи, които не прочитат достатъчно задълбочено своя договор, а строителните предприемачи с лекота приемат промяна в нея.
Другото, което трябва да съблюдавате е размерът на неустойката, а именно тя би следвало да е достатъчно голяма, че да покрива евентуалния ви разход за квартира при закъснение след крайния срок за издаване на сградата.
И тук предприемачите не са склонни много да отстъпват. Често като клауза в договора си можете да видите в точката обезщетение от страна на продавача при неспазване на сроковете, нещо от рода на "дължи се три месеца след крайната дата на издаване в размер на половин процент от стойността на имота, но не за повече от 10 месеца", или други такива.
А всъщност, какво би следвало да означава това? Продавачът горе долу казва следното - не сме сигурни и най-вероятно няма да можем да спазим обещанието си за завършване на имота в срок, като си оставяме три месеца гратисен период, без да плащаме, а ако се проточи повече от година забавянето, няма да плащаме повече.
И тук е добре да се уточните със строителя си за промяна в клаузата, за да не стане така, че да плащате повече от година наем, превишаващ обезщетението към Вас. В случай че той твърдо не иска промяна в тази клауза, може би е добре да се замислите дали да не потърсите друга оферта. В крайна сметка пазарът се разраства и вече има достатъчно на брой оферти.
Разбира се, има и редица други "малки хитрости". Не се заблуждавайте, че това, което ви е обещано от предприемача, ще бъде спазено, ако изрично не е упоменато в договора, който сключвате. Там е описано какво ще получите, а всяка допълнителна уговорка изисквайте да бъде включена в договора, защото в противен случай ще ви липсва основание да си го получите, дори и по трудния начин.
Липсата на заинтересованост от вас относно това, как се развива строителството не ви освобождава от отговорност. Добре е да минете на визитация и да изисквате изпълнението на всичко, включено в договора по изпълнението на вашето жилище, преди да подпишете последните актове, или по-точно акт петнадесет, защото това е и моментът, в който сте в най-силна позиция.
Подписването на този акт най-грубо казано е последвано от разрешение за ползване, когато вече решението на някои малки проблеми и неточности става по доста по-труден път, където сте в неизгодна позиция.

Съвети за инвестиране в недвижими имоти

Преди да се впуснем в каквото и да било начинание, добре е да имаме план. Това важи особено за инвестициите в недвижими имоти, съветват експерти, цитирани от EzineArticles.
Често хората решават, че искат да инвестират в имот и купуват къща, защото сделката им се е сторила добра, без да имат план какво точно ще правят с тази къща.
Ето още няколко съвета на специалисти за това какво трябва да имаме предвид, преди да започнем бизнеса си:
Не е толкова лесно – не се подлъгвайте по глупави обяви за това как може да забогатеете за нула време от инвестиране в недвижими имоти. Ако искате да се занимавате с това професионално, трябва ви много труд и най-вече знания.
Работете в екип – не може вие да правите всичко от проучването до поправянето на кранчета. Наемете хора, които да вършат нещата, които не е необходимо да бъдат свършени лично от вас. Трябва да имате връзки с поне един добър брокер на недвижими имоти, да имате човек, който да поеме отговорността за ремонтните работи, както и юрист.
Цената – дръжте емоциите настрана и се концентрирайте върху целта си. Както казахме, трябва да имате план и да работите по няколко проекта едновременно, за да не се обвързвате прекалено с един имот.
“Напишете си домашното” - Всяка инвестиция има риск. Така че, преди да се заемете с нещо, се постарайте да се образовате по темата.
Проучете имота внимателно – колко ще ви струва всичко, как се развива пазарът в момента и т. н.
Ако искате да инвестирате в имот с цел отдаването му под наем, трябва да имате представа как да управлявате разходите си – като загуби от евентуални вакантни периоди, поддръжка и т. н. Ако имате няколко имота, може да се консултирате с професионален мениджър, но това, естествено, ще бъде допълнителен разход.
Обем на сделките – със сигурност при някои от имотите ще видите загуби, затова е важно да имате достатъчно доходоносни имоти, които да компенсират евентуални загуби.
Спасителен план – винаги имайте готов сценарий за изход от дадено положение. Например, ако купите имот с цел да направите подобрения и пак да го продадете, но се окаже, че ситуацията на пазара се е променила. Винаги имайте алтернатива. Може да дадете имота под наем или да намерите купувач при условия на изплащане. Може да не направите такава печалба, каквото ви се е искало, но поне ще намалите загубите си.
Удвояване – след като имате план и сте изчислили разходите си – удвоете ги. Ако все още инвестицията изглежда добра идея, значи наистина е такава.
Как да избягваме често срещани грешки?
- Има няколко често срещани грешки, които трябва да се стремите да не допускате. Една от тях е да внимавате с какви хора влизате в съдружие, защото така, както лошите партньори могат да навредят на бизнеса ви, никой друг не може.
- не се страхувайте. Страхът и нерешителността могат да ви изиграят лоша шега. Ако харесате имот, направете оферта: само ако правите повече оферти, ще можете да купите повече имоти.
- бъдете лесен за откриване. Вземете си телефонен секретар и го проверявайте редовно, за да сте сигурни, че няма да изпуснете важно обаждане, отговаряйте на всички обаждания.
- бъдете в крак с времето – четете списания за имоти, следете новини в специализираните интернет сайтове.
- нещо, в което много хора се провалят – организирайте работата си. Записвайте си всичко, подреждайте телефоните и визитките, документацията трябва да бъде изрядна.
- преценете до каква степен трябва да се направят подобрения - често срещана грешка е това, че инвеститорите или прекаляват с ремонтните работи, или правят само минималното.

Уловки при договорите за покупка на недвижими имоти с ипотечни кредити

Вече сте си избрали недвижим имот, но не разполагате с никакви средства за да го имате. Веднага се сещате за кредитите рекламирани шумно от повечето банки и вземате решение да изтеглите ипотечен кредит вместо да плащате наем на някой самодоволен хазяин. Решението ваша страна е взето, но това никак не е достатъчно се оказва след щателната ви проверка по клоновете на банките, които са ви били най-симпатични до този момент и вече сте ги посетили.
В повечето случаи с разочарование разбирате, че понятието “улеснена процедура” изобщо не отговаря на вашите представи за нещо, което се случва лесно. Първите асоциации, които правите са свързани с най-важното нещо – вие да вземете решението да изплащате 25 или 30 години жилищен кредит. След това идва изборът на банка и ако симпатиите ви към някоя банка не са много силни, вие първо проверявате възможността да получите кредит от банката, в която си получавате заплатата или в тази, която изплащате малък кредит. След като проучите тази възможност за да сте сигурни, че условията, които са ви предложени са добри се допитвате до банката, която ви е направила най-силно впечатление с рекламните си послания.
Оставате неприятно изненадани в повечето случаи подведени от окуражаващите фрази в някои реклами (няма да ги цитирам вие ги знаете), които далеч не отговарят на истината. Отговаря ви се уклончиво с изрази като “Да отпускаме кредити при тези условия, но вие не отговаряте на изискванията на банката ни. Във вашия случай е малко по-сложно, защото с доходите, които можете да декларирате не можете да получите желаната от вас сума при най-добрите условия на нашата банка. Можем да ви предложим вариант с втора ипотека или да ви запознаем с условията по отпускане на кредити без доказване на доходи, които обаче са с “малко” по-висок ГПР (годишен процент на разходите).”
Много важно е след като вече сте избрали банка внимателно да прочетете договора, който ще подпишете с нея – дума по дума и буква по буква. Ако някой израз или термин не ви е ясен поискайте да ви го обяснят с думи прости, а не с юридически термини в случай, че не сте с такова образование и всичко ви е ясно. Случвало се е волно или неволно кредитен експерт да не разяснява на клиента си всички важни подробности като например това какви са сумите изчислени в проценти върху размера на кредита или вноската по кредита, които той дължи ако закъснее с няколко дни или за беда с няколко седмици. Неволно може да ви се случи да не ви обяснят по една или друга причина каква сума точно дължите, ако решите да погасите кредита изцяло или на две части.
Какво ще погасявате всъщност – цялата дължима сума по кредита или само главницата плюс определен процент, който е описан леко завоалирано в договора ви. Какъв е процентът за предсрочно погасяване – 3, 4 или 5? Кога се дължи тази такса, ако решите да погасите кредита през първите три, през първите 5 години или изобщо не дължите такава такса? Четете договорите по няколко пъти и не се подписвайте на доверие ако попаднете на текст като този: “Ако кредитополучател забави да плати „една или повече вноски” по заем, банката има право...” попитайте какво точно означава това и дали, ако се забавите няколко дни с една вноска банката наистина има право да извади изпълнителен лист за цялата дължима сума и да ви продаде имота, за да си изчисти задължението...
Някои банки вече предлагат кредити без такса за предсрочно погасяване, което ще ви позволи свободно да погасявате кредита когато си пожелаете или да го рефинансирате в друга банка. Преди да решите да се обърнете към друга банка се посъветвайте с вашия кредитен експерт, който може да ви предложи нови по-изгодни условия в същата банка за да не ви изпуснат като клиент.
Има доста банки, които отпускат кредити без доказване на доходи и при сравнително изгодни условия като тяхното основно обезпечение си остава ипотеката на имота, който вие купувате с отпуснатия ви кредит. Конкуренцията между банките тепърва предстои, а от догодина се очаква в България да стъпят още няколко финансови гиганта, които ще засилят още повече конкуренцията, което от своя страна ще доведе до по-благоприятни условия за нас потребителите.
Предстоят и много сливания на банки като тези процеси започнаха още миналата година. Непрестанната борба за клиенти ражда все по-добри условия за масовия потребител като дори се промени и начина на рекламиране на ипотечните кредити, даже преди да бъдат взети законови мерки срещу подвеждащата реклама. Все по-малко банки прибягват в рекламите си до малките буквички в долната част на екрана на вашия телевизор, които минават със скорост на влак стрела и който прочел – прочел...
До скоро в тези малки буквички се криеше разковничето по “разгадаването” на рекламното послание на някои банки. Сега нещата се промениха за по-добро и изборът на банка става все по-лесен, защото когато клиентите загубят доверието в банката нищо не може да ги върне обратно.

Знаете ли как да определите стойността на вашия имот?

Колко струва един имот? - Точно толкова, колкото някой е готов да плати за него.


При волатилен пазар на имоти е трудно да се каже на колко точно се оценява една къща. В САЩ, например, цените на имотите са спаднали с по 17-18% в някои щати през изминалата година.


The Street.com предлага пет начина, чрез които може да получите сравнително точна представа, за това каква е стойността на вашият имот:


1. Първата, която ви идва наум – попитайте брокер (или няколко брокери) на недвижими имоти.
Преди да предложите дома си за продажба, трябва да се допитате до мнението на поне три агенции, съветват експерти. Може да се изненадате, но понякога техните оценки се различават драстично.
2. Поискайте оценяване от независим експерт.
Много банки са прекалено консервативни в оценките си от опасения да не пострадат от твърде оптимистични оценки. За това, ако кандидатствате за заем срещу ипотека, задължително потърсете мнението на независим оценител.
Всички онези хора, които сега дължат повече пари на банките, отколкото струват къщите им, са в това положение, защото са се доверили изцяло на кредитора за оценавянето на имота.
3. Сравнявайте.
Разгледайте не само обявите за имот, подобен на вашия (и във вашия квартал), но и хвърлете едно око на самите жилища. Те могат да бъдат в различно състояние, да имат нужда от сериозен ремонт или пък да са много луксозни.
4. Използвайте интернет.
В днешно време има десетки сайтове, които предлагат обяви, снимки и детайлна информация за недвижими имоти. Разгледайте ги внимателно, те съдържат цялата информация, която ви е нужна.
5. Информирайте се за състоянието на пазара.
Това, че преди години сте платили дадена сума за дома си изобщо не означава, че цената винаги ще бъде подобна. Информирайте се за ситуацията на пазара на недвижими имоти.
Индикатор е и оценката, която бихте получили срещу ипотека на жилището си.
Експертите съветват още и да не бъдем прекалено алчни. Освен за поставяне на цена на жилището ни, този съвет важи по принцип за финансовото ни поведение и особено за ипотекиране на имот, когато, ако завишим оценката на жилището, можем да направим заема по-тежък за себе си.

Няколко съвета, ако сте решили да продавате имота си

Ако сте решили да продадете имота си, първото нещо, което трябва да направите, е щателно проучване на пазара.
Консултирайте се с голяма агенция за недвижими имоти, вижте колко имота, подобни на вашия, се предлагат в района, проверете цената и съответно колко дълго са били на пазара.
Проверете как са се движили цените през изминалата година, което ще ви даде възможност да прецените кога е най-добре да пуснете имота си на пазара (кой е най-подходящият момент).
Може да решите, че е по-добре да продадете имота си без помощта на агенция. Решението може и да е добро - ще спестите полагаемите се между 1 и 2.5% от стойността на имота, която се плаща като комисиона за агенцията.
Не забравяйте обаче, че рекламата за предлагания от вас имот ще бъде много по-добра и качествена, ако използвате агенция.
Ако решите да го направите, най-добре се консултирайте с приятели, потърсете в интернет или някой местен вестник, проучете кои са най-големите и добри агенции във вашия район.
Най-добрият начин да проверите доколко агентът, с когото ще се срещнете, е професионалист, е да се представите за купувач.
Опитайте се да прецените дали агентът ви представя в правилна светлина имота, както и дали ще ви убеди да пожелаете да го видите от гледна точка на купувач. Също така, важно е дали той се опитва по някакъв начин да ви помогне относно продажната цена на имота, мястото и евентуално да ви насочи към нещо "по-добро".
Не бъдете безразсъдни да подхождате твърде доверчиво към агент, който ви предлага завишаване на цена. Не забравяйте, че вие самите сте най-наясно с това какво представлява имотът ви и стойността му, след проведено задълбочено проучване.
Когато сте намерили агент, който ви допада, вие трябва да подпишете официален договор. Този договор поставя уговорките между двете страни, включително колко дълго агентът ще представлява вашето имущество и какво възнаграждение ще получи.
Много агенции предпочитат да сключат договор, в който продавачът се съгласява да плати комисионна, независимо дали агентът намери купувач или не. Какъвто и договор да подпишете, добре е той да не бъде по-продължителен от 3 месеца.
Има голяма вероятност брокерът ви де не се окаже твърде ентусиазиран в търсенето на купувач и да попаднете в неизгодна позиция, но обвързани с договор.
Обсъдете комисионата, ако вашият имот е много скъп - преговаряйте за по-ниска комисиона.
Огледайте добре предлагания от вас имот - дали не е в безпорядък или в твърде неугледен вид. Един малък освежителен ремонт или леко пребоядисване никога не биха били излишни и винаги гарантират една по-добра продажна цена.
При самата продажба винаги си подсигурявайте достатъчно време преди новите собственици да се нанесат официално в новото ви жилище.
Не забравяйте, че след подписването на самия договор ще имате нужда поне от около седмица за изнасянето на имуществото и уреждането на всичко друго, свързано с него.