Как да изчислим доходността от вложения в имот

Горещите години отминават - и на жилищния, и на ваканционния пазар на имоти

Ако попитате обикновения българин коя е най-сигурната инвестиция в момента, почти сигурно ще каже - недвижим имот. Това е закономерно, като се има предвид какви драматични обрати на икономиката преживя дребният български инвеститор през последните 15 години. Имотите останаха единственият актив, който през 90-те години удържа на инфлацията, а в началото на XXI век направи много българи богати. Затова малцина биха повярвали, че за последните години, точно по време на масовата еуфория за покупка на имоти, доходността на тази инвестиция намалява. Тя вече е по-ниска от много алтернативи за влагане на свободни средства.

Жилища
Според теорията доходността е отношението на годишните приходи към общата стойност на инвестицията. При недвижимите имоти тя се измерва чрез способността им да генерира наеми. Сумата от чистата годишна печалба от имота, разделена на неговата пазарна цена към момента, дава неговата текуща доходност. Нашите изчисления сочат, че за жилище в София към момента тя е средно 4.32%, като за последните пет години е намаляла около 2 пъти. Изключваме от сметките капиталовата печалба при евентуална препродажба на имота на по-добра цена. Правим това съвсем съзнателно, защото, ако сега виждаме в исторически план колко пъти e поскъпнал имотът, никой не може да гарантира, че ако днес закупим имот, утре ще можем да го продадем с капиталова печалба. Другият начин за сравнение на доходността при жилищата се е наложил в оценителските среди под името брутен наемен множител. Той отразява броя на брутните месечни наеми, с които може да се “откупи” обратно инвестицията. За София този показател е средно 228 месеца. От практическа гледна точка е прието, че инвестицията в недвижим имот е неизгодна (имотът е надценен спрямо реалната му възможност да произвежда текущ доход), ако стойността на брутния наемен множител е над 200. Т.е. в момента жилищата в София са леко надценени.

Ваканционни имоти
Подобно на жилищата инвестицията във ваканционен имот днес също се изплаща след около 20 години. Т.е. годишната доходност е около и дори под 5%. Това е далеч от обещанията на строителите за доходност до 15-20% от подобни инвестиции. Подобни обещания са нереалистични главно заради увеличаващото се предлагане на ваканционни имоти, краткия сезон (сравнен с повечето съседни средиземноморски дестинации), промяната на предпочитанията на българските почиващи, както и ниската платежо-способност на летуващите у нас туристи. Инерцията за подобни покупки от последните години обаче е твърде голяма и усещането за непогрешим избор при покупка на жилищен или ваканционен имот за отдаване под наем скоро може да се превърне във финансов проблем.

Бизнес имоти
Важно е да уточним, че говорим само за имоти, които представляват интерес за дребния инвеститор. В сектора на търговските и офисните площи, т.нар. бизнес имоти, доходността е значително по-висока. Според различни анализатори средната доходност от инвестиции в търговски и офис площи в момента е 8-9%, а за търговските обекти - до 12-14%. В заключение трябва да отбележим, че намаляващата доходност не е изненада за специалистите. Нормално е при един съзряващ пазар като българския доходността да намалява. Това е показател и за намаляващия риск на индустрията. При подобни нива на доходност от пазара започват да излизат тези, които търсят бързи и високи печалби от спекулативни сделки, а на тяхно място идват големите институционални инвеститори. Много е вероятно и самите строители, които още имат инерцията за светкавични продажби още на чертеж, да преосмислят начините за финансиране на строителните си обекти в бъдеще. Насищането на пазара на жилища със сигурност ще накара някои да се преориентират към строителство на други типове имоти (например промишлени обекти) или тяхната рехабилитация. Падащата доходност на инвестицията в недвижими имоти не бива да притеснява никого, решил да развива нормален бизнес, но е червена светлина, че може би горещите години на този пазар отминават.